Quando si mette a reddito un immobile ad uso abitativo, la prima scelta fondamentale che ogni proprietario si trova ad affrontare riguarda il regime fiscale da applicare ai canoni incassati. La decisione si gioca prevalentemente tra il regime di tassazione ordinaria Irpef e l’opzione per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva che esclude l’Irpef, le addizionali regionali e comunali, oltre all’imposta di registro e di bollo. Scegliere la soluzione più conveniente non è un esercizio banale, poiché la decisione dipende in modo diretto sia dal profilo reddituale complessivo del contribuente sia dalla tipologia di contratto di locazione stipulato.
Nel caso dei contratti a lungo termine, come i classici quattro anni più quattro o i contratti a canone concordato, la cedolare secca offre un vantaggio fiscale immediato e molto trasparente. Per i contratti liberi l’aliquota sostitutiva è fissata al 21%, mentre per quelli a canone concordato scende fino al 10%. La convenienza della cedolare secca in questi contesti risiede nel fatto che il reddito da locazione non si somma agli altri redditi del proprietario, come quelli da lavoro dipendente o autonomo, evitando così di far scattare gli scaglioni Irpef più elevati. Di contro, scegliere la cedolare secca comporta la rinuncia per tutta la durata dell’opzione all’aggiornamento Istat del canone di locazione e richiede un’attenta valutazione sulle spese personali: poiché il reddito tassato con imposta sostitutiva viene escluso dall’Irpef, il contribuente potrebbe trovarsi nell’impossibilità di capienza per recuperare eventuali detrazioni fiscali, quali ad esempio le spese mediche o i bonus per ristrutturazioni edilizie.
La tassazione ordinaria Irpef prevede invece che il canone di locazione, abbattuto di una deduzione forfettaria del cinque per cento, si sommi a tutti gli altri redditi del proprietario. Questa opzione risulta conveniente per quei contribuenti che si trovano nello scaglione Irpef più basso o che dispongono di un volume elevato di oneri deducibili e detraibili da scaricare, tali da azzerare o ridurre drasticamente l’imposta finale.
Un discorso a parte e sempre più articolato riguarda il mercato degli affitti brevi, ovvero le locazioni ad uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni. Per questo settore la normativa ha introdotto modifiche rilevanti dirette a regolamentare il fenomeno e a rimodulare le aliquote fiscali. Quando si gestisce un singolo immobile destinato ad affitto breve, l’aliquota della cedolare secca resta confermata al 21%. Tuttavia, a partire dal secondo immobile concesso in locazione breve e fino a un massimo di quattro unità, l’aliquota della cedolare secca sale al 26%. Tale aumento è pensato per bilanciare il prelievo fiscale su attività che assumono una connotazione di rendita speculativa, pur rimanendo nell’alveo della gestione privata.
Superata la soglia delle quattro unità immobiliari destinate agli affitti brevi, viene meno la presunzione di semplice gestione patrimoniale e la legge considera l’attività svolta a tutti gli effetti come imprenditoriale. In questa ipotesi non è più consentito accedere al regime della cedolare secca né operare come privato, ma scatta l’obbligo di aprire una partita IVA, iscriversi al registro delle imprese e adottare le regole contabili previste per le attività commerciali.
In definitiva, la scelta tra cedolare secca e tassazione ordinaria non consente risposte universali. Ogni proprietario deve analizzare preventivamente il numero di immobili posseduti, la tipologia di contratto che intende proporre sul mercato e la propria struttura di redditi e detrazioni personali, individuando la combinazione capace di ottimizzare il rendimento netto dell’investimento immobiliare nel rispetto delle norme vigenti.
Dott.ssa Maria Teresa Minervini