Quando si parla di fiscalità immobiliare nell’ambito dell’impresa, il trattamento fiscale cambia significativamente in base alla funzione che il bene svolge all’interno dell’attività aziendale.
La prima distinzione da effettuare riguarda la classificazione dell’immobile. Il TUIR distingue infatti tra immobili strumentali, immobili merce e immobili patrimonio, e da questa qualificazione dipendono le regole applicabili ai fini delle imposte sui redditi, dell’IRAP e dell’IVA.
Gli immobili strumentali sono quelli utilizzati direttamente nell’esercizio dell’impresa oppure quelli che, per le loro caratteristiche oggettive, non possono essere destinati ad altri usi senza radicali trasformazioni. In questa categoria rientrano, ad esempio, capannoni, opifici e altri fabbricati funzionalmente collegati all’attività produttiva.
Diversa è la situazione degli immobili merce, vale a dire gli immobili destinati alla vendita e che costituiscono l’oggetto dell’attività dell’impresa, come avviene tipicamente per le società di costruzione o di sviluppo immobiliare.
Gli immobili patrimonio, infine, rappresentano una forma di investimento dell’impresa e comprendono tutti i fabbricati che non possono essere qualificati né come strumentali né come beni merce.
Le conseguenze fiscali di questa distinzione sono particolarmente rilevanti. Per gli immobili strumentali, ad esempio, le quote di ammortamento sono generalmente deducibili secondo le regole ordinarie previste dal TUIR. Analogamente, le spese di manutenzione e riparazione non capitalizzate possono essere dedotte entro determinati limiti quantitativi, con possibilità di recuperare negli esercizi successivi l’eventuale eccedenza.
Nel caso degli immobili acquisiti tramite leasing, la deduzione fiscale dei canoni deve avvenire in un periodo non inferiore a dodici anni, indipendentemente dalla durata del contratto.
Per gli immobili patrimonio il legislatore ha invece previsto una disciplina differente. Il reddito imponibile non viene determinato sulla base dei costi e dei ricavi effettivamente sostenuti, ma secondo le regole dettate dall’articolo 90 del TUIR. Di conseguenza, molte spese relative a tali immobili, come manutenzioni, assicurazioni e altri costi di gestione, non risultano deducibili. Restano invece assoggettati alle regole ordinarie gli interessi passivi relativi ai finanziamenti contratti per il loro acquisto.
Anche gli immobili merce presentano peculiarità specifiche. In particolare, gli interessi passivi sostenuti durante la costruzione o la ristrutturazione possono essere capitalizzati nel costo di fabbricazione secondo le disposizioni fiscali e contabili applicabili.
Particolare attenzione merita inoltre il trattamento dell’IMU. Per gli immobili strumentali l’imposta municipale è oggi integralmente deducibile ai fini delle imposte sui redditi, mentre continua a rimanere indeducibile nella determinazione della base imponibile IRAP.
Sotto il profilo IVA, le operazioni immobiliari continuano a rappresentare uno degli ambiti più articolati del sistema tributario. Le cessioni e le locazioni di fabbricati sono generalmente esenti da IVA, salvo specifiche ipotesi nelle quali la normativa prevede o consente l’applicazione dell’imposta. In determinate operazioni relative ai fabbricati strumentali può inoltre trovare applicazione il meccanismo del reverse charge.
La corretta qualificazione dell’immobile non rappresenta quindi un mero esercizio, ma costituisce il presupposto essenziale per determinare correttamente il reddito d’impresa, valutare la deducibilità dei costi e gestire correttamente gli fiscali connessi al bene.
Dott.ssa Elisa Ferrara