La multiproprietà: disciplina giuridica, diritti delle parti, recesso e successione ereditaria

La multiproprietà: disciplina giuridica, diritti delle parti, recesso e successione ereditaria

La multiproprietà rappresenta una particolare modalità di godimento di beni immobili concedendo a più soggetti il diritto di utilizzare il medesimo immobile in periodi differenti dell’anno, generalmente non inferiori ad una settimana, in forza di un contratto di durata pluriennale. Sebbene il fenomeno abbia conosciuto una significativa diffusione negli anni Novanta e nei primi anni Duemila, continua a presentare rilevanti profili giuridici, fiscali e successori che richiedono particolare attenzione.

L’istituto si caratterizza per una struttura negoziale complessa, nella quale convivono elementi di natura reale e obbligatoria, e che il legislatore europeo e nazionale ha ritenuto meritevole di una disciplina speciale finalizzata alla tutela del consumatore.

Sotto il profilo tecnico-giuridico, tuttavia, non esiste una figura unitaria di multiproprietà. La prassi conosce infatti diverse configurazioni:

• multiproprietà immobiliare o reale;
• multiproprietà azionaria;
• multiproprietà alberghiera;
• sistemi di godimento turnario fondati su diritti personali.

La normativa di tutela del consumatore prescinde dalla qualificazione civilistica dell’operazione e si concentra sulla funzione economica del contratto, disciplinando ogni accordo che attribuisca il diritto di utilizzare uno o più alloggi per periodi determinati dell’anno dietro corrispettivo. Tale impostazione emerge dagli artt. 69 e seguenti del Codice del Consumo nei quali la disciplina vigente trova il proprio fondamento. 

In tale contesto vengono regolati contratti di multiproprietà, contratti relativi a prodotti per vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e contratti di scambio.

La normativa impone specifici obblighi informativi e il minimo comune denominatore è rappresentato da una tutela rafforzata del consumatore nella fase precontrattuale, nella conclusione del contratto e nell’esercizio del diritto di recesso.

Uno degli aspetti più rilevanti della disciplina è rappresentato dall’obbligo di trasparenza.

Prima della conclusione del contratto il consumatore deve ricevere informazioni dettagliate riguardanti:

• natura del diritto acquistato;
• caratteristiche dell’immobile;
• periodo di utilizzo;
• prezzo complessivo;
• spese periodiche di gestione e manutenzione;
• servizi comuni;
• modalità di esercizio del recesso.

Il contratto deve essere redatto per iscritto e consegnato al consumatore su supporto durevole, pena la possibile invalidità dell’operazione e l’applicazione delle specifiche tutele previste dalla normativa consumeristica.

Sotto il profilo delle obbligazioni e dei diritti delle parti, l’acquirente ha il diritto:

• al godimento dell’immobile nel periodo assegnato;
• alla fruizione delle parti e dei servizi comuni secondo il regolamento;
• alla ricezione di informazioni complete e veritiere;
• all’esercizio del diritto di recesso nei termini di legge;
• alla tutela contro pratiche commerciali scorrette o ingannevoli.

… ed è tenuto:

• al pagamento del prezzo pattuito;
• al versamento delle quote di gestione e manutenzione;
• al rispetto del regolamento della struttura;
• alla conservazione dell’immobile durante il periodo di utilizzo.

Dal canto suo, il venditore deve:

• fornire tutte le informazioni previste dalla legge;
• garantire il pacifico godimento del bene;
• rispettare i termini e le modalità di esercizio del recesso;
• astenersi dal richiedere anticipi durante il periodo di recesso.

Particolarmente significativa è la previsione che vieta al venditore di esigere o ricevere acconti, garanzie o altre utilità economiche prima della scadenza del termine previsto per il recesso.

A tal proposito, tra gli strumenti di tutela più incisivi figura il diritto di recesso.

L’art. 73 del Codice del Consumo riconosce al consumatore un termine di quattordici giorni naturali e consecutivi per sciogliersi dal contratto senza obbligo di motivazione e senza penalità. 

L’esercizio di tale diritto non è subordinato a giustificazioni, può essere esercitato mediante comunicazione scritta, libera entrambe le parti dagli obblighi contrattuali e non comporta costi o indennità a carico del consumatore.

In presenza di omissioni informative o irregolarità documentali, il termine di recesso può risultare prorogato secondo le previsioni della normativa speciale.

La giurisprudenza ha frequentemente affrontato il tema della multiproprietà sotto diversi profili.

In particolare, la Corte di Cassazione ha più volte evidenziato la necessità di interpretare la disciplina alla luce della funzione protettiva del consumatore, valorizzando gli obblighi di informazione e trasparenza posti a carico dell’operatore professionale.

I giudici hanno inoltre chiarito che la qualificazione giuridica del diritto attribuito al consumatore (reale o personale) non può incidere sull’applicazione delle garanzie previste dal Codice del Consumo quando l’operazione rientra nell’ambito oggettivo della disciplina speciale.

Ulteriore contenzioso riguarda il recupero delle quote di gestione insolute, le responsabilità derivanti dall’utilizzo delle parti comuni e le controversie relative alla validità delle clausole contrattuali predisposte unilateralmente dal professionista.

Uno dei profili più delicati riguarda il trasferimento mortis causa.

La multiproprietà entra a far parte del patrimonio ereditario del de cuius e, salvo diversa disposizione testamentaria, si trasferisce agli eredi secondo le ordinarie regole successorie.

L’accettazione dell’eredità comporta quindi anche il subentro nel diritto di godimento, negli oneri di gestione e nelle eventuali passività maturate.

Prima di accettare l’eredità è quindi opportuno verificare il valore effettivo del diritto e la sua commerciabilità, l’ammontare delle spese annuali e l’esistenza di morosità pregresse, ed infine eventuali contenziosi in corso.

Nella prassi accade frequentemente che il valore economico della multiproprietà sia inferiore ai costi di gestione annuali, rendendo poco conveniente il mantenimento del diritto.

Qualora vi siano dubbi sulla consistenza patrimoniale dell’asse ereditario, può risultare opportuno valutare l’accettazione con beneficio d’inventario, che consente di limitare la responsabilità dell’erede entro il valore dei beni ereditati.

L’erede che non intenda subentrare nella multiproprietà può rinunciare all’intera eredità secondo le regole degli artt. 519 e seguenti del Codice Civile.

Occorre ricordare che non è generalmente possibile rinunciare soltanto alla multiproprietà mantenendo gli altri beni ereditari: la rinuncia riguarda l’intera delazione ereditaria.

Negli ultimi anni è aumentato il numero di successioni che comprendono multiproprietà caratterizzate da elevati costi di gestione e scarso valore di mercato. Questo è l’aspetto che sempre più frequentemente induce il multiproprietario a ricercare una soluzione di uscita.

In tali ipotesi, se la cessione a terzi diventa complicata vista la poca appetibilità della multiproprietà e il calo di interesse nei suoi confronti registrato negli ultimi anni, la rinuncia sempre delinearsi come l’unica soluzione. Molti titolari ritengono che il mancato utilizzo dell’immobile o la comunicazione di rinuncia possano far cessare automaticamente l’obbligo di pagamento. In realtà, fino a quando il diritto non venga validamente trasferito, estinto o acquisito da altro soggetto, il titolare resta generalmente obbligato al pagamento delle quote di gestione previste dal regolamento o dal contratto. La conseguenza pratica è che la semplice comunicazione di rinuncia, se non accompagnata da una procedura formalmente efficace, attraverso la negoziazione di un accordo con la società di gestione o con il proprietario del complesso, rischia di lasciare inalterata la posizione debitoria del proprietario. Dal punto di vista teorico, infatti, la rinuncia consiste nell’abbandono volontario di una posizione giuridica soggettiva da parte del suo titolare. Tuttavia, nel contesto della multiproprietà, tale principio incontra limiti significativi e il punto si fa “spinoso”. Quando il diritto di multiproprietà attribuisce una quota reale dell’immobile, il semplice atto di rinuncia non determina necessariamente l’estinzione del diritto stesso. La quota continua infatti ad esistere e occorre individuare un soggetto che ne assuma la titolarità. Purché prevista dal contratto, nei sistemi basati su diritti personali di godimento o su formule contrattuali assimilabili a club vacanze, la rinuncia può assumere una configurazione più vicina al recesso negoziale.

Diversamente, diventa fondamentale un accordo transattivo scritto, all’interno del quale formalizzare gli impegni assunti, identificare il diritto oggetto di restituzione, la data di cessazione degli obblighi, l’eventuale saldo delle spese pregresse e sancire la rinuncia a future richieste economiche. Tale accordo tra le parti stabilisce la restituzione del diritto e la cessazione degli obblighi futuri con rinuncia reciproca a eventuali pretese, a volte dietro pagamento di una somma una tantum per la chiusura del rapporto. Importante è la verifica dell’effettiva cancellazione del nominativo dagli archivi gestionali e quindi la liberazione definitiva del titolare.

La mancata regolamentazione di tali aspetti può generare contestazioni anche a distanza di anni.

Dott.ssa Michela Ferrante