Gli immobili merce (fabbricati costruiti e destinati dall’impresa alla vendita) godono dell’esenzione totale dall’IMU. L’agevolazione è condizionata al fatto che gli immobili non siano locati e richiede la presentazione della dichiarazione IMU al Comune entro i termini stabiliti per confermare il possesso dei requisiti.
Requisiti fondamentali per l’esenzione
L’esenzione si applica a condizione che sussistano tre requisiti rigorosi:
- Costruzione diretta: L’immobile deve essere effettivamente costruito (o ristrutturato tramite interventi di nuova costruzione) dall’impresa costruttrice. Sono esclusi dall’esenzione i fabbricati semplicemente acquistati dall’impresa e poi rivenduti.
- Destinazione alla vendita: I beni devono essere rimasti invenduti e destinati permanentemente alla vendita.
- Non locazione: L’immobile non deve essere locato, nemmeno per brevi periodi o in via transitoria. La locazione, anche temporanea, comporta la perdita dell’esenzione per l’intero anno d’imposta.
L’obbligo dichiarativo
Per poter beneficiare dell’esenzione, l’impresa ha l’obbligo di presentare la dichiarazione IMU (di norma entro il 30 giugno dell’anno successivo).
La dichiarazione per gli immobili merce ha valenza annuale: deve essere presentata per ogni periodo d’imposta in cui si vuole mantenere il beneficio. Attenzione: la mancata presentazione della dichiarazione comporta la decadenza dall’agevolazione e l’applicazione di sanzioni.
Gli immobili patrimonio delle imprese e delle società (disciplinati dall’art. 90 del TUIR) sono soggetti al pagamento integrale dell’IMU, senza alcuna esenzione, e l’imposta versata è totalmente indeducibile dalle imposte sui redditi (IRES/IRPEF) e dall’IRAP.
A differenza degli immobili merce, questa categoria subisce il trattamento fiscale più rigido in assoluto.
Definizione di immobile patrimonio
Si definiscono “immobili patrimonio” tutti quei fabbricati che possiedono i seguenti requisiti:
- Natura residuale: Non sono immobili strumentali (cioè non sono usati direttamente per l’attività aziendale, come uffici, capannoni o negozi).
- Non sono immobili merce: Non sono stati costruiti o acquistati per essere rivenduti dall’impresa.
- Finalità di investimento: Sono tipicamente immobili a destinazione abitativa (categoria catastale A, escluso A/10) acquistati dalla società per investire la liquidità, accumulare patrimonio o generare rendite tramite la locazione a terzi.
Il trattamento degli immobili patrimonio colpisce duramente le società immobiliari di gestione (le imprese il cui scopo è affittare appartamenti). Per queste realtà:
- Gli appartamenti concessi in locazione a terzi rimangono classificati come immobili patrimonio.
- L’IMU rappresenta un puro costo sommerso, poiché non riduce le tasse (IRES) sui canoni di locazione incassati.
- L’unica eccezione riguarda gli immobili commerciali (es. uffici A/10, negozi C/1, capannoni D) che, se locati da una società di gestione, mantengono la qualifica di immobili strumentali per natura, permettendo la deducibilità dell’IMU al 100%.
Oltre ai beni merce e ai beni patrimonio, l’IMU grava principalmente sui beni immobili strumentali, sui terreni edificabili e sui terreni agricoli, oltre che sugli immobili dei privati come le seconde case e le abitazioni di lusso.
Nelle imprese, la classificazione dei beni immobili si completa infatti con una terza categoria fondamentale.
Gli immobili strumentali delle imprese sono i fabbricati utilizzati dall’azienda esclusivamente per l’esercizio dell’attività d’impresa. A differenza degli immobili patrimonio, l’IMU versata su questi beni è deducibile al 100% ai fini IRES/IRPEF (resta indeducibile ai fini IRAP). Si dividono in due sottocategorie:
- Strumentali per destinazione: immobili che, indipendentemente dalla categoria catastale, sono utilizzati direttamente ed esclusivamente dall’impresa per la propria attività (es. un appartamento di categoria A/2 usato tassativamente come ufficio della società).
- Strumentali per natura: immobili che per le loro caratteristiche non possono essere formati o trasformati senza radicali trasformazioni. Sono considerati strumentali anche se concessi in locazione o comodato (es. capannoni industriali cat. D, negozi cat. C/1, uffici cat. A/10).
Dott. Roberto Margini