ESTROMISSIONE DELL’IMMOBILE DELL’IMPRENDITORE INDIVIDUALE (ART.1 CO.41 DELLA L.199/2025)
La Legge di Bilancio per il 2026 (L. 199/2025) riapre l’estromissione agevolata dei beni immobili strumentali per gli imprenditori individuali, permettendo di trasferire gli immobili dal patrimonio aziendale a quello privato con un’imposta sostitutiva ridotta dell’8% sulla plusvalenza. L’operazione riguarda gli immobili posseduti al 30 settembre 2025 e deve essere perfezionata tra l’1° gennaio e il 31 maggio 2026.
Si tratta di una misura già nota e sperimentata negli anni precedenti e consiste nel trasferimento del bene dalla sfera imprenditoriale a quella privata L’operazione è di sicuro interesse quando si prevede di cessare l’attività entro pochi anni o nei casi in cui sei possessore di immobili con alta rivalutazione e bassa rendita catastale.
Requisiti e Termini
Soggetti ammessi: Imprenditori individuali in attività al 1° gennaio 2026.
Beni agevolabili: Immobili strumentali (per natura o per destinazione) posseduti alla data del 30 settembre 2025.
Trattasi degli immobili che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, rientranti nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10) e/o per destinazione (quelli utilizzati direttamente ed esclusivamente per l’esercizio dell’impresa a prescindere e dalla categoria catastale).
Restano esclusi dall’ambito applicativo:
- gli immobili merce;
- gli immobili patrimoniali (categoria “A”, esclusa A/10);
- gli immobili in leasing.
Scadenza opzione: L’operazione deve essere perfezionata entro il 31 maggio 2026, con effetto retroattivo all’inizio dell’anno.
Il comportamento concludente rappresenta la modalità da esercitare per aderire all’agevolazione procedendo ad aggiornare entro il 31 maggio 2026 il libro giornale (per i soggetti in regime ordinario) e il registro dei beni ammortizzabili (per le imprese in contabilità semplificata) con retroazione degli effetti al 1° gennaio 2026.
È necessario inoltre indicare i dati dell’operazione nel Quadro RQ del modello Redditi PF 2027 (relativo all’anno d’imposta 2026)
Costi e Tassazione
L’agevolazione prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’8% sulla differenza tra il valore normale (o catastale) dell’immobile e il suo costo fiscalmente riconosciuto.
- il valore normale si determina considerando il valore catastale degli immobili calcolati in ragione delle regole di cui all’art. 52, comma 4, DPR 131/1986;
- il costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile viene determinato assumendo il valore iscritto nel libro degli inventari o nel registro dei beni ammortizzabili al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte, tenendo conto anche delle eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti effettuate
Versamento: L’imposta va versata in due rate:
- 60% entro il 30 novembre 2026.
- 40% entro il 30 giugno 2027.
Nel concreto tale agevolazione rappresenta una opportunità per la gestione del patrimonio, per la gestione di passaggi generazionali e per la separazione del patrimonio personale da quello imprenditoriale.
Dott.ssa Ilaria Redaelli