Nell’assegnazione agevolata dei beni ai soci è centrale il requisito della non strumentalità. In particolare, per i beni immobili è richiesto che essi siano diversi da quelli strumentali per destinazione.
Possono, quindi, essere assegnati beneficiando del regime agevolato gli immobili abitativi e gli immobili strumentali per natura, a condizione che non siano impiegati in modo strumentale. L’Agenzia delle Entrate, nella circ. 1° giugno 2016 n. 26 (cap. I, parte I, § 3.1), ha spiegato che gli immobili non sono strumentali per destinazione quando sono “suscettibili di produrre un loro autonomo reddito”; quando sono strumentali per destinazione, invece, essi partecipano alla produzione del reddito solo in modo indiretto, fornendo un contributo all’attività a fronte del quale la società deduce spese e ammortamenti.
L’Agenzia ha anche precisato che nella disciplina agevolata possono rientrare solo i beni immobili in quanto tali e non singoli diritti che vi si riferiscono. In presenza di diritti parziali l’assegnazione agevolata è possibile solo se:
– la società assegna al socio il diritto parziale che gli consente di acquisire la piena proprietà del bene, ad esempio perché il socio aveva l’usufrutto e l’assegnazione riguarda la nuda proprietà dell’immobile (circ. n. 26/2016, cap. I, parte I, § 3);
– la società assegna il bene nella sua interezza, anche se, ad esempio, la nuda proprietà va a un socio e l’usufrutto è assegnato a un altro (circ. Agenzia delle Entrate 16 settembre 2016 n. 37 § 2.1).
Nel caso di immobile che faccia parte di un’azienda data in affitto a un terzo, l’Agenzia delle Entrate (circ. n. 37/2016, § 2.3) ha rilevato che l’immobile fa parte di un’universalità di beni e pertanto non possiede le caratteristiche richieste dalla disciplina dell’assegnazione agevolata. Però, nello stesso § 2.3, è anche individuata una via d’uscita che può consentire ugualmente il ricorso all’assegnazione agevolata.
Si tratta della modifica al contratto di affitto dell’azienda, in seguito alla quale l’immobile non rientri più nel contratto stesso, acquistando così il carattere della non strumentalità richiesto dalla disciplina. La modifica può essere effettuata in qualunque momento, perché l’Agenzia, nella circ. n. 26/2016 (cap. I, Parte I, § 3), ha chiarito che “il cambiamento di destinazione d’uso, anche se effettuato in prossimità della data di assegnazione per acquisire lo status di bene agevolabile, è scelta preordinata all’esercizio di una facoltà prevista dal legislatore, dalla quale origina un legittimo risparmio d’imposta non sindacabile ai sensi dell’art. 10-bis della legge n. 212 del 27 luglio 2000”.
