La L. 199/2025, legge di Bilancio 2026, ha ridisegnato il regime fiscale degli affitti brevi. Fino al 2025 era possibile concedere in locazione breve fino a quattro immobili senza che l’attività fosse considerata imprenditoriale. Dal 1° gennaio 2026, invece, il limite viene ridotto a due immobili.
I chiarimenti operativi arrivano dalle FAQ del Ministero del Turismo, che spiegano quando la locazione breve o turistica rientra nella presunzione di imprenditorialità e quali adempimenti diventano obbligatori, tra cui:
- – apertura della partita IVA;
- – presentazione della SCIA;
- – adempimenti amministrativi previsti per le attività ricettive;
- – rispetto dei requisiti di sicurezza;
- – osservanza delle regole regionali e comunali.
Secondo i chiarimenti ministeriali, la SCIA è obbligatoria:
- – per chi concede in locazione breve (ai sensi del D.L. 50/2017, contratti fino a 30 giorni) più di due appartamenti;
- – per chi concede in locazione per finalità turistiche più di due appartamenti, anche per periodi superiori ai 30 giorni.
L’obbligo riguarda quindi sia le locazioni brevi in senso stretto sia gli affitti turistici al superamento della soglia dei due immobili.
La norma non ha effetto retroattivo: si applica quindi alle nuove attività e a quelle che, all’entrata in vigore della nuova normativa, rientrano nella presunzione di imprenditorialità in base al numero di immobili concessi in locazione. La mancata presentazione della SCIA è soggetta a sanzioni amministrative fino a 10.000 euro.