CIRCOLARE INFORMATIVA N. 21
del 06 maggio 2021
SUPERBONUS E DETRAZIONI EDILIZIE: EDIFICI DI UN UNICO PROPRIETARIO E IMMOBILI IN CORSO DI DEFINIZIONE
| Gentile cliente, con la presente desideriamo informarLa che, a seguito delle modifiche introdotte all’art. 119 del DL 34/2020 dall’art. 1 co. 66 lett. n) della L. 178/2020 (legge di bilancio 2021), la disciplina del superbonus al 110% può trovare applicazione sugli interventi agevolati effettuati dalle persone fisiche anche su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche” (comma 9 lett. a) Con la risposta ad interpello 13.4.2021 n. 242, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, al fine del computo delle unità immobiliari (che non possono essere superiori a quattro), le pertinenze non vanno considerate autonomamente anche se distintamente accatastate. Con la risposta a interpello 13.4.2021 n. 241, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto applicabili anche alle unità immobiliari temporaneamente accatastate in categoria F/4 (unità in corso di definizione) le precisazioni fornite nella circ. Agenzia delle Entrate 8.7.2020 n. 19, p. 315, con riferimento alle unità collabenti (categoria catastale F/2) e di estendere anche a questa tipologia di immobili i bonus edilizi. Anche le unità immobiliari accatastate in categoria F/4, quindi, possono essere considerate come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente. Di conseguenza, gli interventi realizzati su tali unità potranno beneficiare dell’agevolazione di cui all’art. 16-bis del TUIR sempre che – al termine dei lavori – l’immobile assuma una destinazione abitativa. |
| Premessa |
Con le risposte ad interpello 13.4.2021 n. 242 e 241, l’Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori chiarimenti in ordine alla spettanza delle detrazioni “edilizie“.
| Immobili posseduti da unico proprietario |
A seguito delle modifiche introdotte all’art. 119 del DL 34/2020 dall’art. 1 co. 66 lett. n) della L.178/2020 (legge di bilancio 2021), la disciplina del superbonus al 110% può trovare applicazione sugli interventi agevolati effettuati dalle persone fisiche:
- “su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche” (comma 9 lett. a);
| Gli interventi di cui alla lett. a) del comma 9 sono quelli che riguardano le parti comuni degli “edifici composti da due a quattro unità immobiliari“. |
- “su unità immobiliari” (comma 9 lett. b).
| Gli interventi di cui alla lett. b) del comma 9 sono invece quelli che riguardano singole unità immobiliari, intendendosi per tali sia quelle che coincidono con l’edificio (c.d. “edifici unifamiliari”), sia quelle site in edifici composti da più unità immobiliari. |
Per effetto della modifica ad opera della legge di bilancio 2021, pertanto, l’agevolazione nella misura del 110% spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici di un unico proprietario o in comproprietà, che non sono qualificabili come dei “condomini” e che sono composti fino a 4 unità immobiliari.
| Con la risposta ad interpello n. 242/2021, l’Agenzia delle Entrate ha precisato, tra l’altro, che, al fine della spettanza del superbonus del 110%, nel computo delle unità immobiliari le pertinenze non vanno considerate autonomamente anche se distintamente accatastate. |
Se l’edificio interamente posseduto da un’unica persona fisica, o da più persone fisiche in comproprietà pro indiviso, è composto da 5 o più unità immobiliari distintamente accatastate, le spese sostenute per gli interventi agevolati effettuati sulle sue parti comuni non possono beneficiare del superbonus al 110% (possono invece fruire delle altre detrazioni “edilizie”).
| Limitazione alle due unità immobiliari per gli interventi di riqualificazione energetica con superbonus 110% |
Anche in questi casi si applica la disposizione contenuta nel comma 10 dell’art. 119 del DL 34/2020, secondo cui “le persone fisiche di cui al comma 9, lettere a) e b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio“.
| In altre parole, per gli interventi di riqualificazione energetica “trainanti” o “trainati” (commi da 1 a 3 dell’art. 119) effettuati sulle singole unità immobiliari il superbonus spetta nel limite di 2 unità immobiliari. |
Detto limite delle 2 unità immobiliari non sussiste per le detrazioni che derivano dall’effettuazione di interventi di adeguamento antisismico, di cui al comma 4 dell’art. 119 del DL 34/2020.
| Le pertinenze, invece, rilevano ai fini del calcolo dei limiti di spesa ammessi al superbonus del 110%, al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio. |
| Unità F/4 in corso di definizione |
Con la risposta ad interpello 13.4.2021 n. 241, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che le unità immobiliari accatastate in categoria F/4 (riferibile a fabbricati in corso di definizione) possono essere considerate come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente, e possono quindi beneficiare delle detrazioni “edilizie”.
| Ove si intenda beneficiare della detrazione IRPEF per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis del TUIR, quindi, l’agevolazione è fruibile a condizione che l’immobile assuma una destinazione abitativa al termine dei lavori. |
Lo studio rimane a disposizione per eventuali ulteriori chiarimenti.
Distinti saluti.
PROFESSIONISTI AZIENDALI ASSOCIATI SAS STP